Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю., при участии от товарищества собственников жилья "Новый Виль" Коробко И.Л. (доверенность от 15.02.2012 N 2), рассмотрев 20.12.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Новый Виль" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-11987/2012,
установил:
Товарищество собственников жилья "Новый Виль", место нахождения: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, Малоэтажная ул., д. 1, пом. 1Н, ОГРН 1104716001257 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, место нахождения: 187000, Ленинградская обл., г. Тосно, пр. Ленина, д. 32, ОГРН 1054700604518 (далее - Администрация), выраженного в уклонении от формирования земельного участка под многоквартирными домами, расположенными по адресам: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4, для последующей передачи его в собственность собственникам жилых помещений, являющихся членами Товарищества (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Федоровское, Шоссейная ул., д. 12А, ОГРН 1044701894490 (далее - Компания), открытое акционерное общество "Банк Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140 (далее - Банк), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, корп. 2, лит. Б, пом. 1 Н, ОГРН 1034700554899, общество с ограниченной ответственностью "Мастер", место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 153, лит. А.
Решением суда первой инстанции от 07.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, для приобретения собственниками помещений земельного участка под многоквартирными домами не требуется доказывать необходимость его для эксплуатации, так как право собственности на земельный участок возникает в силу закона. Заявитель указывает на то, что он обращался в Администрацию 4 раза, не указывая, сколько именно земельных участков необходимо сформировать, все отказы обоснованы тем, что земельный участок обременен арендой.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор от 06.10.2005 N 112 аренды земельного участка площадью 31 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, для размещения квартала малоэтажной жилой застройки.
Компания (заемщик) и Банк заключили кредитный договор от 15.12.2006 N 3500-08-01019, по которому исполнение обязательств Компании обеспечено договором ипотеки от 20.02.2008 N 1. Предметом договора ипотеки является право аренды по договору от 06.10.2005 N 112 земельного участка площадью 31 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001.
Решением суда от 22.09.2010 по делу N А56-16003/2010, вступившим в законную силу, Компания признана несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении ее открыто конкурсное производство.
Определением суда от 31.05.2011 по делу N А56-16003/2010 требование кредитора (Банка) в размере 153 732 067 руб. 70 коп. учтено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008 N 1.
Компания построила на части спорного земельного участка многоквартирные жилые дома, по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4; квартиры в указанных домах были переданы в собственность гражданам по договорам купли-продажи.
В качестве управляющей компании общим собранием собственников помещений в указанных многоквартирных домах выбрано ТСЖ, которое создано 01.09.2010.
Общим собранием собственников жилья (протоколы от 21.10.2010 N 3, от 25.03.2011 N 6) было принято решение сформировать земельные участки и уполномочить Боровкову Зою Петровну (председателя ТСЖ) обратиться в Администрацию с соответствующими заявлениями.
ТСЖ обращалось в Администрацию с заявлениями от 01.11.2010, 30.12.2010, 01.02.2011, 30.05.2011 о формировании земельных участков под указанными многоквартирными домами. Администрация письмами от 15.12.2010, 26.01.2011, 28.04.2011, 24.06.2011 отказывала ТСЖ в их формировании.
Обращаясь с настоящим заявлением в суд, ТСЖ указало на то, что Администрация незаконно уклоняется от совершения необходимых действий по формированию и межеванию земельного участка.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, указал на то, что заявитель не представил доказательств, подтверждающих, что земельный участок в пределах территории, на которой находятся все 6 многоквартирных домов, необходим собственникам для их эксплуатации. Суд также сделал вывод о том, что формирование производится под каждым жилым домом в отдельности, поскольку действующее законодательство не допускает возможность формирования единого земельного участка под двумя и более отдельно стоящими многоквартирными домами.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления не основанными на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, а также сделанными без учета норм права, регулирующих вопросы формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами.
Данное нарушение влечет в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ отмену судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Исходя из требований пунктов 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процессов формирования и проведения его государственного кадастрового учета по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо либо любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Такое обращение должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
В пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определена правовая позиция о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и способах защиты таких прав, в том числе разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с иском об установлении границ земельных участков, а также с заявлением об оспаривании действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом.
Вывод судов о том, что собственники помещений в многоквартирных домах, интересы которых представляет ТСЖ, просили сформировать единый земельный участок, противоречит содержанию протоколов общих собраний и заявлений в Администрацию.
На данное обстоятельство как основание для отказа в формировании земельных участков Администрация не ссылалась в своих ответах на обращение председателя ТСЖ.
Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок площадью 31 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001 был разделен на три участка, в том числе площадью 2723 кв. м, в границы которого входят жилые дома по адресам: Посадская ул., д. 3 и 5. Суд не исследовал, для каких целей был произведен раздел указанного участка.
При рассмотрении спора судам следовало установить, является ли Администрация уполномоченным органом по формированию земельных участков, соблюдена ли заявителем процедура обращения, представлены ли все необходимые документы, дать оценку основаниям отказа в формировании земельного участка и нарушению прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме на формирование границ земельного участка.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, с учетом полного и всестороннего исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить фактические обстоятельства, принять законное и обоснованное решение, по результатам которого распределить расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А56-11987/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.12.2012 ПО ДЕЛУ N А56-11987/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2012 г. по делу N А56-11987/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Константинова П.Ю., при участии от товарищества собственников жилья "Новый Виль" Коробко И.Л. (доверенность от 15.02.2012 N 2), рассмотрев 20.12.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Новый Виль" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-11987/2012,
установил:
Товарищество собственников жилья "Новый Виль", место нахождения: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, Малоэтажная ул., д. 1, пом. 1Н, ОГРН 1104716001257 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, место нахождения: 187000, Ленинградская обл., г. Тосно, пр. Ленина, д. 32, ОГРН 1054700604518 (далее - Администрация), выраженного в уклонении от формирования земельного участка под многоквартирными домами, расположенными по адресам: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4, для последующей передачи его в собственность собственникам жилых помещений, являющихся членами Товарищества (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "Павловский Посад", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Федоровское, Шоссейная ул., д. 12А, ОГРН 1044701894490 (далее - Компания), открытое акционерное общество "Банк Санкт-Петербург", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 64, лит. А, ОГРН 1027800000140 (далее - Банк), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, корп. 2, лит. Б, пом. 1 Н, ОГРН 1034700554899, общество с ограниченной ответственностью "Мастер", место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 153, лит. А.
Решением суда первой инстанции от 07.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ТСЖ указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, для приобретения собственниками помещений земельного участка под многоквартирными домами не требуется доказывать необходимость его для эксплуатации, так как право собственности на земельный участок возникает в силу закона. Заявитель указывает на то, что он обращался в Администрацию 4 раза, не указывая, сколько именно земельных участков необходимо сформировать, все отказы обоснованы тем, что земельный участок обременен арендой.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ТСЖ поддержал доводы жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор от 06.10.2005 N 112 аренды земельного участка площадью 31 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, д. Глинка, для размещения квартала малоэтажной жилой застройки.
Компания (заемщик) и Банк заключили кредитный договор от 15.12.2006 N 3500-08-01019, по которому исполнение обязательств Компании обеспечено договором ипотеки от 20.02.2008 N 1. Предметом договора ипотеки является право аренды по договору от 06.10.2005 N 112 земельного участка площадью 31 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001.
Решением суда от 22.09.2010 по делу N А56-16003/2010, вступившим в законную силу, Компания признана несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении ее открыто конкурсное производство.
Определением суда от 31.05.2011 по делу N А56-16003/2010 требование кредитора (Банка) в размере 153 732 067 руб. 70 коп. учтено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом по договору ипотеки от 20.02.2008 N 1.
Компания построила на части спорного земельного участка многоквартирные жилые дома, по следующим адресам: Малоэтажная ул., д. 1 и 2, Посадская ул., д. 3 и 5, ул. 4-й проезд, д. 2 и 4; квартиры в указанных домах были переданы в собственность гражданам по договорам купли-продажи.
В качестве управляющей компании общим собранием собственников помещений в указанных многоквартирных домах выбрано ТСЖ, которое создано 01.09.2010.
Общим собранием собственников жилья (протоколы от 21.10.2010 N 3, от 25.03.2011 N 6) было принято решение сформировать земельные участки и уполномочить Боровкову Зою Петровну (председателя ТСЖ) обратиться в Администрацию с соответствующими заявлениями.
ТСЖ обращалось в Администрацию с заявлениями от 01.11.2010, 30.12.2010, 01.02.2011, 30.05.2011 о формировании земельных участков под указанными многоквартирными домами. Администрация письмами от 15.12.2010, 26.01.2011, 28.04.2011, 24.06.2011 отказывала ТСЖ в их формировании.
Обращаясь с настоящим заявлением в суд, ТСЖ указало на то, что Администрация незаконно уклоняется от совершения необходимых действий по формированию и межеванию земельного участка.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, указал на то, что заявитель не представил доказательств, подтверждающих, что земельный участок в пределах территории, на которой находятся все 6 многоквартирных домов, необходим собственникам для их эксплуатации. Суд также сделал вывод о том, что формирование производится под каждым жилым домом в отдельности, поскольку действующее законодательство не допускает возможность формирования единого земельного участка под двумя и более отдельно стоящими многоквартирными домами.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления не основанными на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, а также сделанными без учета норм права, регулирующих вопросы формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами.
Данное нарушение влечет в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ отмену судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Исходя из требований пунктов 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 28.05.2010 N 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процессов формирования и проведения его государственного кадастрового учета по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо либо любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Такое обращение должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
В пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определена правовая позиция о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и способах защиты таких прав, в том числе разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться с иском об установлении границ земельных участков, а также с заявлением об оспаривании действий (бездействия) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом.
Вывод судов о том, что собственники помещений в многоквартирных домах, интересы которых представляет ТСЖ, просили сформировать единый земельный участок, противоречит содержанию протоколов общих собраний и заявлений в Администрацию.
На данное обстоятельство как основание для отказа в формировании земельных участков Администрация не ссылалась в своих ответах на обращение председателя ТСЖ.
Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок площадью 31 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:01-01-004:0001 был разделен на три участка, в том числе площадью 2723 кв. м, в границы которого входят жилые дома по адресам: Посадская ул., д. 3 и 5. Суд не исследовал, для каких целей был произведен раздел указанного участка.
При рассмотрении спора судам следовало установить, является ли Администрация уполномоченным органом по формированию земельных участков, соблюдена ли заявителем процедура обращения, представлены ли все необходимые документы, дать оценку основаниям отказа в формировании земельного участка и нарушению прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме на формирование границ земельного участка.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, с учетом полного и всестороннего исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить фактические обстоятельства, принять законное и обоснованное решение, по результатам которого распределить расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А56-11987/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)