Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Альянс" (далее - товарищество "Альянс") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2012 по делу N А47-12465/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- товарищества "Альянс" - Дмитриева И.В. (доверенность от 10.04.2012 N 6);
- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" (далее - общество "УКЛХ "Лифтсервис") - Козлова О.А. (доверенность от 18.07.2012).
Товарищество "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет), обществу "УКЛХ "Лифтсервис" о признании права общей долевой собственности на общее имущество - нежилое помещение N 5 площадью 33,1 кв. м, расположенное в жилом доме N 16/1 по улице Родимцева в городе Оренбурге, за собственниками жилых помещений многоквартирного дома; признании недействительной государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием "Город Оренбург" на указанное помещение; признании договора купли-продажи указанного помещения от 17.05.2011 N 2184 недействительным; применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности общества "УКЛХ "Лифтсервис" на спорное нежилое помещение и передачи его собственникам многоквартирного дома (с учетом уточнений заявленных требований и отказом от части заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2012 (судья Штырник В.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе товарищество "Альянс" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 252, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что с момента сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и до настоящего времени спорное нежилое помещение носило вспомогательный характер и всегда использовалось для размещения противопожарного оборудования, обслуживающего два многоэтажных дома, демонтаж которого невозможен. Таким образом, на момент принятия решения Оренбургского городского совета от 20.04.2010 N 1051 "Об утверждении перечня объектов, составляющих муниципальную собственность города Оренбурга", спорное помещение N 5 уже являлось общей собственностью жильцов, выдел данного помещения не производился. Судами, по мнению истца, не исследовался технический паспорт жилых домов. Заявитель также не согласен с выводом судов об отсутствии у него полномочий на подачу настоящего иска, полагая, что в соответствии с п. 5.1.4, 5.1.7, 5.1.8 Устава, товарищество "Альянс" обязано представлять интересы собственников жилых помещений многоквартирных домов и защищать нарушенные права. Кроме того, товарищество "Альянс" ссылается на отсутствие доказательств извещения его о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по причине того, что извещение было необоснованно возвращено почтовым отделением в апелляционную инстанцию без уведомления адресата.
В отзыве на кассационную жалобу общество "УКЛХ "Лифтсервис", ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением главы города Оренбурга от 29.03.2004 N 1482-р 16-тиэтажный жилой дом по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д. 16/1 передан на баланс товариществу "Альянс" вместе с находящимися в нем встроенными, пристроенными нежилыми помещениями.
На спорное нежилое помещение N 5 общей площадью 33 кв. м, расположенное на первом этаже в указанном доме, 27.07.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Город Оренбург" на основании перечня объектов, составляющих муниципальную собственность города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского совета от 20.04.2010 N 1051 (свидетельство о государственной регистрации права серии 56-АБ N 121169).
По договору купли-продажи указанного нежилого помещения от 17.05.2011 N 2184 спорное арендованное помещение продано обществу "УКЛХ "Лифтсервис" в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Переход права собственности к обществу "УКЛХ "Лифтсервис" зарегистрирован 01.06.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.11.2011 N 01/096/2011-73.
Истец считает указанную сделку недействительной, поскольку в соответствии со ст. 290, 291 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников жилых помещений на общее имущество здания" нежилое помещение N 5, находящееся в доме N 16/1 по ул. Родимцева в г. Оренбурге, является общим имуществом и принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Изначально при проектировании и строительстве жилого дома указанное помещение имело целевое назначение, являлось пожарным постом (диспетчерским пунктом). Установленное в нем противопожарное оборудование неразрывно связано с данным помещением, его невозможно разделить или перенести в другое место, именно данное помещение имеет связь со зданием насосной водоснабжения, которое является с ним единым целым. При передаче домов от открытого акционерного общества "Газпром" на баланс УЖКХ на основании распоряжения Главы города от 10.09.2001 г N 3287-р (приложение N 2) одновременно с передачей дома 16/1 по ул. Родимцева в г. Оренбурге было передано и имущество в виде здания насосной водоснабжения, поэтому передача в муниципальную собственность указанного нежилого помещения N 5 отдельно, без находящегося в нем имущества и здания насосной водоснабжения 20.04.2010, является незаконной. Кроме того, истец полагает, что совершение оспариваемой сделки в нарушение ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также п. 5.2 - 5.5, 11.1, 12 Устава товарищества "Альянс" без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, нарушает их права и законные интересы, которые лишены были права принятия решения по отчуждению помещения, в котором расположено противопожарное оборудование, обеспечивающее безопасность их жизни, здоровья, имущества.
Учитывая изложенные обстоятельства, товарищество "Альянс" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с рассматриваемым иском. Кроме того, суды исходили из того, что истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что спорное помещение, а не находящееся в нем оборудование, используется для обслуживания квартир в многоквартирном доме. Доказанность наличия оборудования в спорном помещении не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Оспариваемый договор заключен ответчиками в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для признания указанного договора недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применения последствий недействительности сделки в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области в силу следующего.
Согласно ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с ч. 2, 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В рассматриваемом случае товариществом "Альянс" заявлено требование в защиту права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение N 5, являющееся, по мнению истца, общим имуществом, предназначенным для обслуживания этого дома.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 9 названного постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество "Альянс" не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Суды, руководствуясь ст. 138, 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 12 Устава товарищества "Альянс", проанализировав содержание протокола очередного ежегодного отчетного общего собрания собственников помещений от 28.03.2012 N 40, пришли к выводу об отсутствии у товарищества "Альянс" на момент подачи иска полномочий по обращению в суд с рассматриваемым иском в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд кассационной инстанции считает, что данный вывод судов об отсутствии у товарищества полномочий сделан без надлежащей проверки обстоятельств дела, свидетельствующих о наделении товарищества собственниками помещений необходимыми полномочиями на подачу рассматриваемого иска.
Так, в материалах дела имеется выписка из протокола N 36 по итогам очередного ежегодного отчетного общего собрания собственников помещений от 24.01.2011 по 13 вопросу, согласно которой собственниками помещений принято решение о предоставлении права от имени собственников представлять интересы юрисконсульту товарищества "Альянс" Дмитриевой И.В. и адвокату Поповой С.А. при рассмотрении дел в первой, кассационной и надзорной инстанциях, а также в других органах при рассмотрении правовых вопросов (т. 1 л. д. 119).
Согласно выписке из протокола от 14.11.2011 N 39 членами правления принято решение в соответствии с предоставленными законодательством Российской Федерации полномочиями, Уставом товарищества "Альянс" обратиться от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме за защитой их законных прав и интересов по признанию незаконным отчуждение нежилого помещения N 5, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д. 16/1, в котором расположено противопожарное оборудование по обеспечению в автоматическом режиме дымоудаления и вентиляции каждого этажа на двух высотных домах и пожарный пост, с последующим ежегодным подтверждением полномочий на ежегодном отчетном общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома (т. 2 л. д. 22 - 23).
Протоколом очередного ежегодного отчетного общего собрания собственников помещений от 28.03.2012 N 40 соответствующие полномочия были подтверждены (т. 2 л. д. 47 - 51).
При наличии указанных документов и отсутствии в материалах дела доказательств оспаривания полномочий товарищества "Альянс" со стороны самих собственников помещений многоквартирного жилого дома, у судов отсутствовали основания для вывода об отсутствии у него полномочий на обращение в суд от имени собственников помещений многоквартирного жилого дома. Названный протокол N 40, положенный судами в основу данного вывода, подлежал оценке по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по указанному вопросу.
Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о том, что спорное нежилое помещение N 5 не является общим имуществом жилого дома, сделан при неполном исследовании обстоятельств дела.
При этом суды исходили из того, что к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение. Факт нахождения оборудования в спорном помещении сам по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что спорное помещение (а не оборудование в нем находящееся) используется для обслуживания квартир в многоквартирном доме, нахождение оборудования препятствует товариществу в управлении общим имуществом жильцов дома, в материалы дела не представлено.
Суды указали, что нахождение нежилого помещения N 5 (литер А) на первом этаже шестнадцатиэтажного жилого дома по ул. Родимцева, д. 16/1, не свидетельствует о том, что данное помещение относится к общему имуществу дома. Из материалов технической инвентаризации данное обстоятельство также не следует. Представленное истцом в материалы дела письмо от 29.02.2012 N ЗАО проектный институт "Оренбурггражданпроект" судами не принято во внимание, поскольку не подтверждено право лица, его составившего, давать такие заключения. Кроме того, по мнению судов, вопрос о принадлежности спорного помещения к общему имуществу дома является правовым, а не техническим.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, товарищество "Альянс" указывало, что изначально при проектировании и строительстве жилого дома спорное помещение предназначалось для организации пожарного поста (диспетчерского пункта). Установленное в нем противопожарное оборудование неразрывно связано с данным помещением, его невозможно разделить или перенести в другое место, именно данное помещение имеет связь со зданием насосной водоснабжения, которое является с ним единым целым. При передаче домов от открытого акционерного общества "Газпром" на баланс УЖКХ на основании распоряжения Главы города от 10.09.2001 г N 3287-р (приложение N 2) одновременно с передачей дома 16/1 по ул. Родимцева в г. Оренбурге, было передано и имущество в виде здания насосной водоснабжения.
Данные обстоятельства судами не исследовались, суды не выяснили, является ли спорное помещение техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Не выясняли суды и условия эксплуатации размещенного в нем оборудования с момента его установки.
Согласно акту обследования от 01.11.2011, составленному с участием юрисконсульта товарищества "Альянс" Дмитриевой И.В., мастера Синцовой О.В., оператора ППА Исламовой Н.А., диспетчера-оператора общества "УКЛХ "Лифтсервис" Костенко Г.Е., установлен факт нахождения оборудования противопожарной безопасности (ППа) в помещении N 5.
В суде кассационной инстанции оба представителя не отрицали использование работниками товарищества "Альянс" спорного помещения в целях обслуживания оборудования.
Согласно письму закрытого акционерного общества "Проектный институт "Оренбурггражданпроект" от 29.02.2012 N 30 в результате обследования помещения N 5 установлено размещение в нем пожарного поста, в котором находятся щиты автоматики противодымной защиты здания и приборы пожарной сигнализации квартир. Проектная документация по данному жилому дому отсутствует, но учитывая противопожарные требования к жилым зданиям, которые действовали в период проектирования данного объекта, а также "возраст" установленного оборудования, можно сделать однозначный вывод о том, что помещение N 5 изначально являлось пожарным постом или могло называться "диспетчерским пунктом".
Суды необоснованно отклонили указанный документ со ссылкой на отсутствие у лица, его составившего, полномочий давать такие заключения, так как данный документ представлен истцом в подтверждении его доводов о вспомогательном характере спорного помещения, он соответствует требованиям ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежал оценке в совокупности с иными доказательствами при разрешении спора. При этом в случае необходимости суд был вправе разрешить все спорные вопросы в порядке, предусмотренном ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из технического паспорта жилого дома N 16/1 по ул. Родимцева, выданного по состоянию на 09.12.1986, помещение N 5 заинвентаризировано как диспетчерская, основная площадь 17,2 кв. м, вспомогательная - 15,9 кв. м.
Без надлежащей оценки указанных доводов и доказательств, представленных в материалы дела, выводы судов о том, что этот объект недвижимости нельзя отнести к общей долевой собственности домовладельцев, является преждевременным.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, учитывая, что судебные акты по настоящему делу приняты с нарушением ст. 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и рассмотреть спор в соответствии с доводами и возражениями сторон.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2012 по делу N А47-12465/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 11.12.2012 N Ф09-11555/12 ПО ДЕЛУ N А47-12465/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2012 г. N Ф09-11555/12
Дело N А47-12465/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Альянс" (далее - товарищество "Альянс") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2012 по делу N А47-12465/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- товарищества "Альянс" - Дмитриева И.В. (доверенность от 10.04.2012 N 6);
- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания лифтовым хозяйством "Лифтсервис" (далее - общество "УКЛХ "Лифтсервис") - Козлова О.А. (доверенность от 18.07.2012).
Товарищество "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет), обществу "УКЛХ "Лифтсервис" о признании права общей долевой собственности на общее имущество - нежилое помещение N 5 площадью 33,1 кв. м, расположенное в жилом доме N 16/1 по улице Родимцева в городе Оренбурге, за собственниками жилых помещений многоквартирного дома; признании недействительной государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием "Город Оренбург" на указанное помещение; признании договора купли-продажи указанного помещения от 17.05.2011 N 2184 недействительным; применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности общества "УКЛХ "Лифтсервис" на спорное нежилое помещение и передачи его собственникам многоквартирного дома (с учетом уточнений заявленных требований и отказом от части заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2012 (судья Штырник В.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе товарищество "Альянс" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 252, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что с момента сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и до настоящего времени спорное нежилое помещение носило вспомогательный характер и всегда использовалось для размещения противопожарного оборудования, обслуживающего два многоэтажных дома, демонтаж которого невозможен. Таким образом, на момент принятия решения Оренбургского городского совета от 20.04.2010 N 1051 "Об утверждении перечня объектов, составляющих муниципальную собственность города Оренбурга", спорное помещение N 5 уже являлось общей собственностью жильцов, выдел данного помещения не производился. Судами, по мнению истца, не исследовался технический паспорт жилых домов. Заявитель также не согласен с выводом судов об отсутствии у него полномочий на подачу настоящего иска, полагая, что в соответствии с п. 5.1.4, 5.1.7, 5.1.8 Устава, товарищество "Альянс" обязано представлять интересы собственников жилых помещений многоквартирных домов и защищать нарушенные права. Кроме того, товарищество "Альянс" ссылается на отсутствие доказательств извещения его о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по причине того, что извещение было необоснованно возвращено почтовым отделением в апелляционную инстанцию без уведомления адресата.
В отзыве на кассационную жалобу общество "УКЛХ "Лифтсервис", ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением главы города Оренбурга от 29.03.2004 N 1482-р 16-тиэтажный жилой дом по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д. 16/1 передан на баланс товариществу "Альянс" вместе с находящимися в нем встроенными, пристроенными нежилыми помещениями.
На спорное нежилое помещение N 5 общей площадью 33 кв. м, расположенное на первом этаже в указанном доме, 27.07.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Город Оренбург" на основании перечня объектов, составляющих муниципальную собственность города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского совета от 20.04.2010 N 1051 (свидетельство о государственной регистрации права серии 56-АБ N 121169).
По договору купли-продажи указанного нежилого помещения от 17.05.2011 N 2184 спорное арендованное помещение продано обществу "УКЛХ "Лифтсервис" в порядке реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Переход права собственности к обществу "УКЛХ "Лифтсервис" зарегистрирован 01.06.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.11.2011 N 01/096/2011-73.
Истец считает указанную сделку недействительной, поскольку в соответствии со ст. 290, 291 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников жилых помещений на общее имущество здания" нежилое помещение N 5, находящееся в доме N 16/1 по ул. Родимцева в г. Оренбурге, является общим имуществом и принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Изначально при проектировании и строительстве жилого дома указанное помещение имело целевое назначение, являлось пожарным постом (диспетчерским пунктом). Установленное в нем противопожарное оборудование неразрывно связано с данным помещением, его невозможно разделить или перенести в другое место, именно данное помещение имеет связь со зданием насосной водоснабжения, которое является с ним единым целым. При передаче домов от открытого акционерного общества "Газпром" на баланс УЖКХ на основании распоряжения Главы города от 10.09.2001 г N 3287-р (приложение N 2) одновременно с передачей дома 16/1 по ул. Родимцева в г. Оренбурге было передано и имущество в виде здания насосной водоснабжения, поэтому передача в муниципальную собственность указанного нежилого помещения N 5 отдельно, без находящегося в нем имущества и здания насосной водоснабжения 20.04.2010, является незаконной. Кроме того, истец полагает, что совершение оспариваемой сделки в нарушение ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также п. 5.2 - 5.5, 11.1, 12 Устава товарищества "Альянс" без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, нарушает их права и законные интересы, которые лишены были права принятия решения по отчуждению помещения, в котором расположено противопожарное оборудование, обеспечивающее безопасность их жизни, здоровья, имущества.
Учитывая изложенные обстоятельства, товарищество "Альянс" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с рассматриваемым иском. Кроме того, суды исходили из того, что истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что спорное помещение, а не находящееся в нем оборудование, используется для обслуживания квартир в многоквартирном доме. Доказанность наличия оборудования в спорном помещении не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Оспариваемый договор заключен ответчиками в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для признания указанного договора недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применения последствий недействительности сделки в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области в силу следующего.
Согласно ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с ч. 2, 4, 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В рассматриваемом случае товариществом "Альянс" заявлено требование в защиту права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение N 5, являющееся, по мнению истца, общим имуществом, предназначенным для обслуживания этого дома.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. 9 названного постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество "Альянс" не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Суды, руководствуясь ст. 138, 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 12 Устава товарищества "Альянс", проанализировав содержание протокола очередного ежегодного отчетного общего собрания собственников помещений от 28.03.2012 N 40, пришли к выводу об отсутствии у товарищества "Альянс" на момент подачи иска полномочий по обращению в суд с рассматриваемым иском в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд кассационной инстанции считает, что данный вывод судов об отсутствии у товарищества полномочий сделан без надлежащей проверки обстоятельств дела, свидетельствующих о наделении товарищества собственниками помещений необходимыми полномочиями на подачу рассматриваемого иска.
Так, в материалах дела имеется выписка из протокола N 36 по итогам очередного ежегодного отчетного общего собрания собственников помещений от 24.01.2011 по 13 вопросу, согласно которой собственниками помещений принято решение о предоставлении права от имени собственников представлять интересы юрисконсульту товарищества "Альянс" Дмитриевой И.В. и адвокату Поповой С.А. при рассмотрении дел в первой, кассационной и надзорной инстанциях, а также в других органах при рассмотрении правовых вопросов (т. 1 л. д. 119).
Согласно выписке из протокола от 14.11.2011 N 39 членами правления принято решение в соответствии с предоставленными законодательством Российской Федерации полномочиями, Уставом товарищества "Альянс" обратиться от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме за защитой их законных прав и интересов по признанию незаконным отчуждение нежилого помещения N 5, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Родимцева, д. 16/1, в котором расположено противопожарное оборудование по обеспечению в автоматическом режиме дымоудаления и вентиляции каждого этажа на двух высотных домах и пожарный пост, с последующим ежегодным подтверждением полномочий на ежегодном отчетном общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома (т. 2 л. д. 22 - 23).
Протоколом очередного ежегодного отчетного общего собрания собственников помещений от 28.03.2012 N 40 соответствующие полномочия были подтверждены (т. 2 л. д. 47 - 51).
При наличии указанных документов и отсутствии в материалах дела доказательств оспаривания полномочий товарищества "Альянс" со стороны самих собственников помещений многоквартирного жилого дома, у судов отсутствовали основания для вывода об отсутствии у него полномочий на обращение в суд от имени собственников помещений многоквартирного жилого дома. Названный протокол N 40, положенный судами в основу данного вывода, подлежал оценке по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по указанному вопросу.
Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о том, что спорное нежилое помещение N 5 не является общим имуществом жилого дома, сделан при неполном исследовании обстоятельств дела.
При этом суды исходили из того, что к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение. Факт нахождения оборудования в спорном помещении сам по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что спорное помещение (а не оборудование в нем находящееся) используется для обслуживания квартир в многоквартирном доме, нахождение оборудования препятствует товариществу в управлении общим имуществом жильцов дома, в материалы дела не представлено.
Суды указали, что нахождение нежилого помещения N 5 (литер А) на первом этаже шестнадцатиэтажного жилого дома по ул. Родимцева, д. 16/1, не свидетельствует о том, что данное помещение относится к общему имуществу дома. Из материалов технической инвентаризации данное обстоятельство также не следует. Представленное истцом в материалы дела письмо от 29.02.2012 N ЗАО проектный институт "Оренбурггражданпроект" судами не принято во внимание, поскольку не подтверждено право лица, его составившего, давать такие заключения. Кроме того, по мнению судов, вопрос о принадлежности спорного помещения к общему имуществу дома является правовым, а не техническим.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, товарищество "Альянс" указывало, что изначально при проектировании и строительстве жилого дома спорное помещение предназначалось для организации пожарного поста (диспетчерского пункта). Установленное в нем противопожарное оборудование неразрывно связано с данным помещением, его невозможно разделить или перенести в другое место, именно данное помещение имеет связь со зданием насосной водоснабжения, которое является с ним единым целым. При передаче домов от открытого акционерного общества "Газпром" на баланс УЖКХ на основании распоряжения Главы города от 10.09.2001 г N 3287-р (приложение N 2) одновременно с передачей дома 16/1 по ул. Родимцева в г. Оренбурге, было передано и имущество в виде здания насосной водоснабжения.
Данные обстоятельства судами не исследовались, суды не выяснили, является ли спорное помещение техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Не выясняли суды и условия эксплуатации размещенного в нем оборудования с момента его установки.
Согласно акту обследования от 01.11.2011, составленному с участием юрисконсульта товарищества "Альянс" Дмитриевой И.В., мастера Синцовой О.В., оператора ППА Исламовой Н.А., диспетчера-оператора общества "УКЛХ "Лифтсервис" Костенко Г.Е., установлен факт нахождения оборудования противопожарной безопасности (ППа) в помещении N 5.
В суде кассационной инстанции оба представителя не отрицали использование работниками товарищества "Альянс" спорного помещения в целях обслуживания оборудования.
Согласно письму закрытого акционерного общества "Проектный институт "Оренбурггражданпроект" от 29.02.2012 N 30 в результате обследования помещения N 5 установлено размещение в нем пожарного поста, в котором находятся щиты автоматики противодымной защиты здания и приборы пожарной сигнализации квартир. Проектная документация по данному жилому дому отсутствует, но учитывая противопожарные требования к жилым зданиям, которые действовали в период проектирования данного объекта, а также "возраст" установленного оборудования, можно сделать однозначный вывод о том, что помещение N 5 изначально являлось пожарным постом или могло называться "диспетчерским пунктом".
Суды необоснованно отклонили указанный документ со ссылкой на отсутствие у лица, его составившего, полномочий давать такие заключения, так как данный документ представлен истцом в подтверждении его доводов о вспомогательном характере спорного помещения, он соответствует требованиям ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежал оценке в совокупности с иными доказательствами при разрешении спора. При этом в случае необходимости суд был вправе разрешить все спорные вопросы в порядке, предусмотренном ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из технического паспорта жилого дома N 16/1 по ул. Родимцева, выданного по состоянию на 09.12.1986, помещение N 5 заинвентаризировано как диспетчерская, основная площадь 17,2 кв. м, вспомогательная - 15,9 кв. м.
Без надлежащей оценки указанных доводов и доказательств, представленных в материалы дела, выводы судов о том, что этот объект недвижимости нельзя отнести к общей долевой собственности домовладельцев, является преждевременным.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, учитывая, что судебные акты по настоящему делу приняты с нарушением ст. 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и рассмотреть спор в соответствии с доводами и возражениями сторон.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2012 по делу N А47-12465/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.
Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)